Цены на недвижимость показывают уверенный рост в кризисный период. Такая реакция рынка вызвана, в первую очередь, государственным регулированием. Программа льготной ипотеки под 6,5%, призванная поддержать строительную отрасль, вызвала резкий всплеск покупательной активности. Квартиры в новостройках стали приобретаться в большом количестве (особенно в массовом сегменте), сформировался дефицит ликвидных объектов.
В регионах за последние полгода цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 18 %.
Однако субсидированная ипотека не единственный фактор удорожания. Рынок также подпитывают:
• Низкие ставки по вкладам — доходность по депозитам упала ниже официального уровня инфляции. На февраль это значения 4,9 и 5,7 % соответственно.
• Закон о налогообложении доходов с банковских депозитов — граждане ищут альтернативный способ консервации сбережений.
• Дефицит ликвидных объектов — весной сохраняется нехватка предложения на уровне 5 %, активность девелоперов сдерживается.
Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2021 года. Все факторы в совокупности формируют инерционный рост цен на недвижимость. После отмены субсидирования рынок не вернется к значениям 2019 года.
Перспективные столичные новостройки
На условиях госпрограммы вы имеете право приобрести жилье в многоквартирном доме на стадии строительства или введенном в эксплуатацию.
Локация, инфраструктура
Привлекательны для вложений ЖК в Новой Москве: стоимость метрав стандартном классе здесь ниже на 15–20 %, чем в прежних границах города, цены повышаются быстрее. Масштабные комплексы, подразумевающие развитие полноценного района на чистой территории обладают высоким потенциалом для роста стоимости. Однако не берите квартиру буквально в соседнем доме со стройплощадкой.
В Старой Москве востребованы небольшие жилые массивы, расположенные вблизи станций метро, парковых зон, на незначительном удалении от центра.
«Селигер Сити» — жилой комплекс комфорт-класса на севере столицы, в 200 м от станции «Селигерская». Жители пользуются районными объектами инфраструктуры: здесь 9 школ, лицеи и поликлиника, ТРЦ. В планах девелопера дополнить район детсадами, супермаркетами, салонами красоты, заведениями общепита. Большим плюсом становится продуманное природное окружение: в центре зеленого парка создан искусственный пруд и пляж.
Квартиры в ЖК Headliner при перепродаже заинтересуют представителей бизнес-сообщества, ведь объект находится в 500 м от «Москва-Сити». В шаговой доступности — престижные гимназии, музыкальные школы, фитнес-клубы, дворец спорта, банки. Оформление соответствует классу бизнес: охраняемая территория, подземные паркинги на 2 000 машиномест, дизайнерское озеленение.
Транспортная доступность
Оптимально, если до ближайшей станции метро можно добраться пешком не более чем за 15 минут. Также изучите загруженность веток.
Второй аспект — близость транспортных магистралей и удобный выезд на них из жилого пространства.
ЖК бизнес-класса «Прайм Тайм» расположился в 10 минутах езды от магистралей: Ленинградского проспекта, Хорошевского и Звенигородского шоссе. За 15 минут без пробок можно добраться до Садового кольца, в пешей доступности — 3 станции метро «Аэропорт», «ЦСКА», «Сокол». Стоимость начинается от 348 000 руб./кв. м.
Экологическая обстановка
Предпочтительны инвестиции в недвижимость, расположенную вдали от промышленных зон. Локации у транспортных артерий — минус в контексте экологичности, так что нужен баланс: между загрязнителем воздуха и жилым массивом должна быть сформирована защитная полоса насаждений. Так, описанный выше «Прайм Тайм» окружен скверами, что нивелирует близость Ленинградки.
Вдали от оживленных трасс находится комплекс «Кварталы 21/19». До Рязанского проспекта — 860 м, до МКАД — 6 км, вместе с тем до станций «Стахановская», «Нижегородская» жители доберутся за 5–15 минут ходьбы. Внутренняя территория массива площадью 19 га закрыта от движения машин, здесь растянулась аллея. Квартал соседствует с усадьбой Кусково и Кузьминским парком. Начальный ценник — от 195 000 руб./кв. м.
Планировка, этажность, отделка
Эти факторы в меньшей степени влияют на ликвидность, чем расположение. Ими можно поступиться, чтобы снизить размер инвестиций в недвижимость Москвы.
Высоколиквидны однушки в стандартном классе — универсальное жилье для молодой пары или семьи с маленьким ребенком. Студии дешевле и специфичнее, инвесторы обычно используют такую стратегию: разделяют пространство на функциональные зоны и лишь после продают.
Жилье с отделкой под ключ ускоряет окупаемость. Также допустимо рассмотреть предчистовую отделку white box, заключительные работы не отнимут много времени и средств.
Квартиры ниже 3-го этажа дешевле на 10–15 %. Однако ищите лоты, где отмечается хороший уровень инсоляции.
Малоэтажная застройка жилого комплекса «Катуар» (Мытищи) обеспечивает высокую естественную освещенность для каждого лота. Квартал удален от шумного центра — 22 км от МКАД, однако транспортное сообщение со столицей разностороннее: через ж/д станцию «Катуар» (1,5 км от ЖК), на автомобиле по Дмитровскому шоссе (650 м). Жилье здесь будет интересно покупателям с ограниченным бюджетом.
Оптимальный вариант покупки жилья в ипотеку под перепродажу — с условием досрочного погашения в течение 3 лет и суммой долга не более 30 % от цены квартиры.
Данные аналитики, описания жилых комплексов предоставлены риэлтерской и консалтинговой компанией «Метриум», которая входит в тройку лидеров по объему продаж первичного жилья на московском рынке.
